土地境界トラブル

筆界確認書が必要となったら

遺産分割などで土地を現物分割する場合などは、土地を分筆することになります。
分筆手続きのために、法務局からは筆界確認書の提出を求められます。

なお、土地の売買の際にも隣り合った土地同士の境界を確認する書面を作成することがあります。
この場合は、専ら所有権の及ぶ範囲(所有権界)を確認するためのものですので、境界確認書などと呼ばれたりします。

もっとも、筆界確認書境界確認書も明確に使い分けられてはいませんし、作成手続きについても大きく変わることはないので、概ね同じ物を意味すると考えていただいてもよいかと思います。

以下では分筆登記や地積更正登記など法務局に提出するものを筆界確認書、売買など当事者間でやりとりするものを境界確認書とします。

筆界(境界)確定手続き

通常は、土地家屋調査士(又は測量士)に依頼します。土地家屋調査士は隣地所有者と連絡を取り、立会日の調整をし、説明を行い、隣地所有者の署名押印をもらうことになります。

しかし、隣地所有者の中には立会や署名押印に応じてもらえない場合もあります。通常、土地家屋調査士は筆界に関する説明や署名押印への説得は行います。
しかし、筆界に関する意見が分かれていたり、金銭の要求などで紛争になってしまった場合には土地家屋調査士は依頼者のために間に入って交渉をすることは出来ません。
紛争になってしまった場合は、弁護士に交渉に入ってもらうことになります。

筆界(境界)確認の立ち会いに応じてくれない

筆界の確認の立ち会いに応じてくれない理由としては、土地の筆界(境界)とか言われてもよく分からないので関わりたくない、というものから昔から土地の筆界(境界)について争いがあったというものまで様々です。また、遠隔地にいて連絡が取れないとか、さらには死亡していて誰が相続したのか不明ということもあります。

立ち会い拒否の理由が、立ち会いの意味がよく分からないというものであれば、土地家屋調査士から丁寧に説明してもらうことにより、協力が得られることも多いです。

しかし、もともと筆界(境界)の位置に争いがあったとか、理由もなく頑なに拒んでいるといった場合は、弁護士に交渉を依頼し、それでも承諾を得ることが出来ない場合には、筆界(境界)確認をしないで済ませる方法をとるか、境界確認訴訟によらざるを得ないことになります。

もっとも、所有者が不明とか連絡が付かないといった、筆界には争いがないような事案であれば、法務局の登記官が現地調査をすることにより、分筆登記を行える場合があります。
法務局では個別相談もしておりますので、相談してみると良いです(通常は、土地家屋調査士さんが法務局と相談しながら手続きを進めますので、依頼者が自ら相談に行くことはないとはあまりないと思います)。

一方、土地の売買のための境界確認書の場合は、法務局とは関係ありませんので登記官が現地調査をするということにはなりません。
隣地の所有者(又はその相続人)が不明であれば、居所を調査して探し出して境界確認を得るか、一部境界未確定として売買をするかです。

筆界(境界)確認のための費用

筆界(境界)確定のための費用負担について規定した法律はありません。法律上は相手方との話し合いで分担することも自由に決められることになります。

では、実際のところ費用負担はどうなっているでしょうか?
筆界(境界)確認書作成のためには確定測量という手間のかかる測量が必要となるため費用も高額となりますし(測量の必要な範囲にもよりますが100万円を超えることも珍しくありません)。筆界(境界)は隣り合った土地同士共通の問題ですから折半が公平な気もします。しかし、現実には、筆界(境界)確認書を必要とする一方が費用を負担すことが通常です。

立ち会い・承諾に際しての金銭要求

法律上は隣地所有者に承諾料名目のお金を支払う義務はありません。 もちろん、土地所有者が遠方に住んでおり立ち会いのための交通費や宿泊費を負担するということはありえます。また、事前に菓子折等を持参して筆界(境界)確認に関する説明をしておくということはスムーズな手続き完了のため良く行われています。
しかし、承諾料名目の金銭請求は、いわば相手の弱みにつけ込んでいわゆるハンコ代を要求するようなもので、不当な要求です。

ただし、法的には金銭支払義務がないと言っても、早期の解決のためお金を支払って解決する場合があることも事実です。これは弁護士に交渉を依頼しても同様です。
最終的には、双方が経済的合理性の観点から折り合える額を目指して交渉することになります。

一方、隣地所有者としても裁判までもつれ判決により筆界(境界)が確定した場合には承諾料は一銭も入ってこず、逆に裁判費用も負担することになります。そのため、交渉に弁護士が介入した場合には、相手方も交渉決裂時の裁判移行をを見据えざるを得ず、ある程度の金額で折れると言うことはあり得ます。

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