不動産トラブル

地主と借主どちらが借地上の建物を撤去しないといけないのか?

両親が借地上に家を建てて住んでいたが、その両親も亡くなり誰も住んでいないので、借地も含め処分したいという相談を受けることがあります。実際、もう誰も住んでいないし、今後住む予定もない、しかもかなり老朽化した家のための地代を払い続けるのはばからしいと言うことだと思います。

また、地主側から、土地の賃借人が死亡し相続が生じたが、相続人から地代が払われないのでどうしたらよいかという相談もあります。その場合、とりあえず土地の賃貸借契約を解除すればいいのですが、土地上にある建物を誰が撤去するのかという問題もあります。

現在、木造の2階建て家屋を撤去する場合、廃材等の処分費用も含めると300万円~500万円くらいの費用がかかります。気安くは負担できない金額です。できるなら、相手側に負担してもらいたいということになります。

地主、借地人、どちらが建物撤去費用を負担すべきか?

まず、土地の賃貸借契約書を確認してみましょう。
一般的な賃貸借契約書だと、原状回復義務といった表題があり、建物の収去についての規定があります。

第○条(原状回復義務)
 本契約が終了したときは、借主は自己の費用で本件土地を原状に復し、これを貸主に返還する。

契約書からすると、借主が建物を撤去しなければならいということになりそうです。
しかし現実にはこの条項は殆どの場合機能しません。

借地借家法13条(旧借地法4条2項)では、借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができるとして借主の「建物買取請求権」が規定されているためです。そして、これは特約買取請求権を否定しても覆すことはできません。

[借地借家法]
(第三者の建物買取請求権)
第14条  第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
[借地法]
第10条 第三者カ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ取得シタル場合ニ於テ賃貸人カ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ賃貸人ニ対シ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得

 「建物買取請求権」とは土地賃貸借契約が期間満了で終了し、または期間満了後の借地権者の土地使用継続に対し賃貸人が有効な異議を出して契約更新が生じなかった場合、その土地の上に建物が残っている場合、借主は貸主に対し、残っている建物を時価で買い取れと請求できる権利です。
 もともとは、土地賃貸借契約が更新されない場合にまだ使える建物を収去することは不経済だからとか借主の投下資本の回収のためなどと教科書的には説明されますが、法律上は、借り主が望めば賃貸借契約はほぼ例外なく更新されますので、実際に機能する条文とは言い難かったのです。

 しかし、近時、少子化の影響もあり、建物を持て余すということも生じるようになり、「建物買取請求権」の意外な利用法があるとして注目されることになります。
 つまり、借り主がこの「建物買取請求権」を行使すると土地の貸主と借主との間で建物の売買契約が成立したことになります。地主は買取を拒否することはできません(このような一方の意思表示のみで効果が生じるものを「形成権」と言います)。
 建物の売買契約が成立すると、その瞬間に、建物の所有権が地主に移転することになります。そのため、借地上の建物は地主の所有物となった以上、賃借人は他人の所有物である建物を収去する義務はなくなるというわけです。

したがって、賃貸借契約期間満了による終了時においては、事実上、地主が建物収去をしなければならないということになります。


もっとも、賃貸借契約が終了する原因は期間満了に限られません。両当事者で終了させる合意(合意解約をしたり、賃料の不払いで契約を解除する場合(債務不履行解除なとがあります。そういった場合、「建物買取請求権」は行使できるのでしょうか?

合意解約の場合

合意解約によって土地賃貸借契約が終了する場合は、合意に至るまでに建物をどうするかについての協議があり、この協議の決するところによることが多いと思われます。旧借地法時代の最高裁判例(最判昭29年6月11日)では、建物買取に関する合意が存在しない限り、買取請求権の放棄・建物収去が当然の前提と解すべきとしました。(ただし合意解約と期間満了で区別する合理的理由はないので建物買取請求を認めるべきとの学説も有力に主張されています)。
現在の借地借家法下での裁判例はないようですが、現存する借地自体が旧借地法時代に設定されたものがほとんどですので、基本的には「買取請求権」は発生しないと考えてよいかと思います。

債務不履行解除の場合

地代不払い等の債務不履行やその他の契約違反で契約解除された場合、判例は一貫して「建物買取請求権」を否定しています。(最判昭35年2月9日など)。
したがって、地代の不払いなどで解除した場合は、借主が建物を撤去する義務を負うことになります。

以上をまとめると、
地主側とすれば、期間満了以外の方法で借地契約を終了させないと、建物を自らの費用で収去しなくてはならないことになります。
したがって、賃料との不払いがあれば、そのタイミングを逃さず、賃貸借契約を解除して建物の収去も同時に求めることがベストの方法です。
地代が毎月払われている場合は合意解除を目指して交渉することになります。その際は、本来であれば借地権の買取が必要となるところを建物収去費用と相殺する形で、提案することになるかと思います。

他方、借主側としては、賃料不払い解除による賃貸借契約終了の場合は、自らで建物を収去しないといけませんので、地代は間違いなくしっかり支払う必要があります。
その上で、契約期間満了まで待って建物買取請求権を行使するか、合意解除の交渉の中で、収去費用をどうするのかを決めることになります。

その他の「建物買取請求権」を巡る問題

建物買取請求権の行使方法

借地人の一方的な買取請求の意思が地主に通知されれば、それだけで強制的・自動的に建物の売買契約が成立し、建物の所有権が移転します。
 通知は口頭、手紙、FAX等でも有効ですが、後日、通知の有無で争いになることも考えられますので、書面を郵送することがよいかと思います。できれば、通知内容も含めて証明可能な内容証明郵便で出す事をお勧めします。

建物の買取価格

基本的には、時価になります。
では、時価はどのように算出されるのでしょうか?
裁判例では、①「建物が現存するままの状態における価格であって敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきものである」(最判昭35年12月20日)。
②「建物自体の価格のほか、建物およびその敷地、その所在位置、周辺土地の関する諸般の事情を総合考察することにより、建物が現存する状態における買取価格を定めなければならない」(最判昭47年5月23日判決)。

結局、借地権価格は含まないが、建物のみの評価額というわけでもなく、操業評価と言うことになります。

建物撤去に向けた交渉方法

地主側

まず、地代の滞納等が生じている場合には、遅滞なく、催告解除通知を発送します。
その後、借地契約を解除したことを通知すると共に建物の撤去を請求します。
借地人側に具体的なアクションがなければ、裁判所に提訴することになります。

借地人側

借地権は財産的な価値を有します。そこで、借地が不要になった場合であってもすぐに借地を返却するのではなく、まずは借地の買取を打診し買い取り価格の交渉のに際して、建物の処遇について決めることが通常です。
とくに旧借地法の適用のある借地(平成4年8月1日より前に設定された借地)では、建物が老朽化して建替が必要な場合、地主が建物再築に異議を述べても建替自体が禁止されたり建替により借地権が消滅するものではありません(ただし、期間満了時の更新拒絶の正当事由の一つとして勘案されることはあります。)。
なお、借地借家法の適用のある借地や旧借地法の適用があっても増改築禁止特約がある場合には地主の承諾なく建替をすることは特約違反になりますが、その様な特約がある場合でも裁判所に申し立てて裁判所の決めた承諾料を払うことにより建替の許可をもらう方法があります。

他方で、建築基準法上建物の再築が不可能な土地であれば、建物が老朽化して居住することが出来なくなった場合でも建物を再築することは出来ませんので、地代を払いつづけて借地を維持する経済的メリットはありません。その場合は期間満了前であっても地主と交渉して建物を収去せずに借地を返還する合意を目指すか、このような合意が出来なければ期間満了時において建物買取請求権を行使して、建物所有権を地主に移転させることにより収去義務を免れることになります。

地主側にしても借地人側にしても借地契約を終了することは借地権という財産的価値に変動を及ぼします。後で後悔しないようにことを起こす前に一度弁護士等の専門家に相談することをお勧めします。

(平成30年2月21日一部修正加筆)

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